Verkehrswertgutachten

Das Verkehrswertgutachten

i.S.d § 194 Bau-Gesetz-Buch (BauGB)

Beratung

Am Anfang einer Gutachtenerstellung oder Marktwert-Einschätzung steht immer eine Beratung, um herauszufinden, welche Dienstleistungen Ihre Anforderungen am besten erfüllen. Uns ist wichtig, dass wir Ihr Anliegen verstehen und Sie von uns eine maßgeschneiderte Lösung erhalten, die Ihre Anforderungen abdeckt. Wir machen Immobilienwerte für Sie transparent und damit mögliche Risiken für Sie einschätzbar.

Es gibt viele Details, die bei der Bewertung einer Immobilie zu beachten sind und wir stellen sicher, dass diese Punkte in das Gutachten einfließen.

Inhalt des Verkehrswertgutachtens

Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Bau-Gesetz-Buch (BauGB) dienen zur Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Grundstücken. Gesetzliche Grundlage für die Ausfertigung ist neben dem BauGB die Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Darüber hinaus werden auch die Inhalte der Sachwert-, Vergleichswert- und der Ertragswertrichtlinie berücksichtigt. Ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB beinhaltet alle Anforderungen, die an ein Gutachten zur Immobilienbewertung gestellt werden. Es ist die umfangreichste Gutachtenform, bei der alle Kriterien gewürdigt werden müssen, die der Gesetzgeber in Gesetzen, Verordnungen, Richtlinien und Vorschriften zur Immobilienbewertung festgelegt hat.

Ziel des Gutachtens ist es den Verkehrswert zu ermitteln. Im Verkehrswertgutachten ist die Bodenwertermittlung sowie die Ermittlung des Wertes des bebauten oder unbebauten Grundstücks dargestellt. Das Gutachten beinhaltet eine ausführliche Beschreibung der hervorhebenswerten Merkmale des Grundstückes und der baulichen Anlagen sowie der rechtlichen Gegebenheiten wie Belastungen in Abteilung II des Grundbuches und Belastungen außerhalb des Grundbuches. Eine weitere Bewertung von Rechten, Belastungen oder grundstücksgleichen Rechten erfolgt bei Verkehrswertgutachten soweit extra beauftragt.

Das Verkehrswertgutachten beinhaltet eine ausführliche Beschreibung der baulichen Anlage und des Grundstücks. Es erfolgt eine Beschreibung der Außenanlage sowie eine ausführliche Beschreibung und Beurteilung der Mikro-und Makrolage und der Demografie. Erläuterungen und Definitionen der gewählten Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren) und den verwendeten Fachbegriffen sind ebenfalls Bestandteil des Verkehrswertgutachtens.

Wir dokumentieren Baumängel und Bauschäden soweit, wie sie augenscheinlich also offensichtlich im Rahmen des Ortstermins erkennbar sind, das heißt wir zerstören keine Bausubstanz. Der Einfluss von eventuell vorhandenen Baumängeln und Bauschäden auf den Verkehrswert wird als Pauschalwert (Abzug) berücksichtigt. Wir unterstellen die Funktionsfähigkeit der technischen Ausstattungen und Installationen wie Elektro, Heizung und Wasser. Eine dedizierte Überprüfung findet nicht statt.

Auftragsschwerpunkte

Ablauf

Sobald uns Ihre Auftragsbestätigung vorliegt vereinbaren wir als DEKRA zertifizierter Sachverständiger mit Ihnen einen Termin vor Ort. Im Rahmen der persönlichen Begehung mit Außen- und Innenbesichtigung einschließlich aussagekräftiger Fotodokumentation  erfolgt auch eine Inaugenscheinnahme, das heißt zerstörungsfreie Begutachtung der Bausubstanz. Beim Ortstermin sollte Zugang zu allen Räumen wie Tiefgarage, Keller, Waschküche, Heizungskeller und Dachboden bestehen. Gesichtet werden u.a. der Wohnbereich, der Keller, die Fenster und Türen, die Isolation der Hauswand, die Dämmung des Daches, die Außenfassade, die Haustechnik wie Heizung und Elektroinstallation und die durchgeführten Wartungen und Sanierungen. Sollten sich im Verlauf der Besichtigung oder der Erstellung des Gutachtens Aspekte ergeben, die zwingend der Klärung durch einen Fachgutachter bedürfen, teilen wir Ihnen dieses umgehend mit und stimmen mit Ihnen die weitere Vorgehensweise ab. Parallel kümmern wir uns um die Sichtung und Analyse der Unterlagen und fordern – falls beauftragt – fehlende Unterlagen zur Wertermittlung bei den Behörden an.

Verwendungszweck (Beispiele)

Verkehrswertgutachten i.S.d. § 194 BauGB haben eine Rechtskraft gegenüber Dritten wie Behörden, dem Finanzamt und dem Gericht. Ein Verkehrswertgutachten erfüllt inhaltlich alle Anforderungen, damit sich ein fremder Dritter (z.B. ein Finanzbeamter oder Richter) ein umfassendes Bild des Bewertungsobjekts machen kann. Es ist bei weitem nicht mit einfachen Wertermittlungen im Internet vergleichbar.

Verwendungszwecke können sein:

• Das Gutachten soll bei Gericht vorgelegt werden.
• Das Gutachten soll dem Finanzamt vorgelegt werden.
• Das Gutachten wird für Erbauseinandersetzungen benötigt und soll dem Gericht vorgelegt werden.
• Das Gutachten wird für Schenkungen benötigt, um dem Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert aufzuzeigen.
• Das Gutachten wird für Ehescheidungen benötigt, wenn sich die Parteien nicht einigen können.
• Das Gutachten wird im Rahmen einer Betreuung für das Vormundschaftsgericht benötigt.
• Das Gutachten wird zum An- oder Verkauf benötigt (Uneinigkeit der Parteien)
• Das Gutachten wird zur Vorlage bei der Bank (Beleihung) benötigt.

Leistung

Das Verkehrswertgutachten i.S.d. § 194 BauGB wird auf Wunsch in schriftlicher und gebundener Form in Farbe gefertigt bzw. alternativ in PDF-Form. Sie erhalten zwei Ausfertigungen (Original und Kopie). Es beinhaltet in übersichtlicher Aufstellung (Umfang ca. 35 bis 75 Seiten) eine Zusammenfassung aller wichtigen Bewertungskriterien, Berechnungen, Definitionen, Bilder sowie erforderlicher weiterer Unterlagen. Wir halten uns an die aktuellen Bewertungsrichtlinien und unsere Gutachten sind nachvollziehbar, transparent und neutral.

Fertigstellungstermin

Die Bearbeitungszeit beträgt nach Ortstermin und Vorlage aller notwendigen Unterlagen rund 10 –15 Werktage.

Honorar

Gerne beraten wir Sie und unterbreiten Ihnen – zugeschnitten auf Ihre Anforderungen – ein passendes Angebot. Auf Wunsch übersenden wir Ihnen auch unsere aktuelle Honorartabelle.

Benötigte Unterlagen

Wir benötigen von Ihnen zum Verkehrswertgutachten zahlreiche Unterlagen, die Sie uns bitte vollständig und kostenlos bis 2 Tage vor dem Ortstermin, entweder in Papierform oder als PDF-Datei in Abspreche mit uns, zur Verfügung stellen.

In der Regel benötigen wir von Ihnen:

• Anschrift der Immobilie
• Flurkarte (aktueller Auszug)
• Grundbuchauszug (aktueller Auszug, je nach Eintragung kann hier auch die Grundakte erforderlich werden)
• Genehmigungspläne / Bauvorlage (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wohn- und Nutzflächenberechnung)
• Bauakte (falls notwendig)
• Baubeschreibung Gebäude
• Baugenehmigung
• Baujahr
• Bauplanungsrechtliche Auskunft / amtlicher Lageplan
• aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (wird in Bayern beim Grundbuchamt geführt)
• Energieausweis
• Bewirtschaftungskosten / Betriebskosten
• ggf. Auskunft Altlastenkataster / Denkmalschutz
• Information, ob eine Mietpreisbindung vorliegt
• Umfang der bisher durchgeführten Modernisierung, Maßnahmen und Ausführungsjahr

Zusätzlich sind bei Belastung bzw. Begünstigung mit Rechten (z.B. Wohnungsrecht, Nießbrauch, Reallast, Grunddienstbarkeit, Erbbaurecht) notwendig:

1. bei dinglichen Rechten (Grundbucheintragung) eine Kopie des notariellen Vertrages
2. bei rein schuldrechtlichen Vereinbarungen eine Kopie der vertraglichen Vereinbarung

Bei Vermietung:

Mietverträge, ggf. Mieterhöhungen oder auch Mietkürzungen, Mietzusammensetzung, Mietaufstellung

Bei Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen, Laden- oder Gewerbeeinheiten, Garagen) zusätzlich:

• Teilungserklärung
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Letzte Nebenkostenabrechnung (Hausgeld) und aktueller Wirtschaftsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten zwei Wirtschaftsjahre, Beschluss-Sammlung
• Anschrift der Hausverwaltung und Ansprechpartner

Wir können für Sie auf Wunsch und als Sonderleistung die o.g. Unterlagen oder Teile davon mit einer entsprechenden Vollmacht beschaffen oder erstellen, wenn Sie diese Tätigkeit nicht selber übernehmen möchten, bitte sprechen Sie uns dazu an.

Sonderleistungen müssen zusätzlich beauftragt werden, die Abrechnung erfolgt nach dem tatsächlichen Zeitaufwand auf Basis unserer Honorartabelle.