Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmowertV)

Objekte, bei denen Renditeüberlegungen, d.h. die Verzinsung des investierten Kapitals Piorität haben, werden bei der Verkehrswertermittlung mit dem Ertragswertverfahren bewertet. 

Dieses Verfahren wird daher bevorzugt bei Mehrfamilienwohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Bürogebäuden oder sonstigen Gewerbeobjekten, aber auch insbesondere bei Eigentumswohnungen angewandt. Der Ertragswert errechnet sich dabei aus dem Barwert (oder „Gegenwartswert“) aller zukünftigen Erträge der restlichen Nutzungsdauer des Objektes.

Der Ertragswert bildet sich aus:

• dem Bodenwert (i.d.R. Bodenrichtwert x Grundstücksgröße)
• dem Reinertrag (i.d.R. Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) und 
• dem Barwertfaktor (unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Objektes und des marktorientierten Liegenschaftszinssatzes).

Der am Wertermittlungsstichtag (WEST) marktüblich zu erzielende Reinertrag eines Objekts wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (RND) und des Barwertfaktors für die Kapitalisierung errechnet. Die Kapitalisierung unterliegt dabei einem individuellen Liegenschaftszinssatz (i.d.R. von den GAA zur Verfügung gestellt), der die vom Grundstücksmarkt erwarteten Ertrags- und Wertentwicklungen berücksichtigt. Ein hoher Liegenschaftszinssatz (LZ) spiegelt das mit einer Immobilie verbundene hohe Risiko wieder, ein niedrieger LZ indiziert ein geringeres Risiko. 

Der Bodenwert wird nun zum kapitalisierten Reinertrag hinzuaddiert.

Es ergibt sich somit der als vorläufig bezeichnete Ertragswert, der ggf. um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) wie z.B. Bauschäden, Bodenverunreinigungen oder grundstücksbezogene Rechte und Belastungen angepasst wird.