Sachwertverfahren

Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmowertV)

Insbesondere Objekte, die überwiegend unter dem Aspekt der Eigennutzung (also z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser) stehen, werden mit dem Sachwertverfahren bewertet.

Drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwerts:

• Der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder ggf. Grundstücksanteils (z.B. bei Eigentumswohnungen)
• Der Sachwert (Herstellungskosten) der baulichen Anlagen, z.B. Haus oder Wohnung
• Der Sachwert (Herstellungskosten) der baulichen Außenanlagen, z.B. Wege und Garagen

Das Sachwertverfahren ermittelt den Sachwert der Immobilie als Ersatzbeschaffungswert der baulichen Anlagen, baulichen Außenanlagen und des Bodenwerts. Altersbedingte Wertminderungen sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG), insbesondere Bauschäden oder Baumängel sowie weitere wirtschaftliche Wertminderungen und Werterhöhungen werden zusätzlich berücksichtigt.

Faktoren die den Sachwert (Herstellungskosten) beeinflussen sind z.B. vorhandener Keller, Art und Weise des Dachgeschossausbaus, Qualität der verschiedenen Bauteile wie Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung.

Jedes Merkmal wird bewertet und hat Einfluss auf den Sachwert.

Die Anpassung an den lokalen Immobilienmarkt erfolgt über Sachwertfaktoren. Es erscheint unstrittig, dass für ein und dieselbe Doppelhaushälfte in einer Kleinstadt in Niederbayern ein niedrigerer Preis zu erzielen ist als in einem Villenviertel einer Metropole (und dass diese Preisdifferenz nicht einfach nur über den Bodenwert abzubilden ist). Die Sachwertrichtlinie hat hierfür den Marktanpassungsfaktor definiert. Er wird von den Gutachterausschüssen (GAA) errechnet und gibt dem Sachverständigen die Möglichkeit, den vorläufigen Sachwert den Bedingungen des Immobilienmarktes vor Ort anzupassen.