Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmowertV)

Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren für die Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken (reine Bodenwertberechnung) oder Eigentumswohnungen, wenn sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert und eine ausreichende Anzahl von geeigneten Kaufpreisen oder ein geeigneter Vergleichfaktor bzw. Bodenrichtwert oder sonstige geeignete Daten für eine statistische Auswertung vorliegen.

Zur Ableitung des Verkehrswertes dürfen nur tatsächlich realisierte Kaufpreise solcher Grundstücke oder Eigentumswohnungen verglichen werden, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Der Gutachterausschuss (GAA) muss hierzu eine ausreichende Anzahl an Vergleichspreisen in der Kaufpreissammlung zur Verfügung stellen können, dieses erfolgt in der Regel gegen Gebühr. Die Anzahl der Vergleichsobjekte, die für eine Ableitung des Vergleichswertes dienen können, werden allerdings maßgeblich von den wertbeeinflussenden Faktoren wie Lage, Ausstattung, Wohnfläche oder Baujahr beeinflusst. Der Sachverständige muss sich dazu mit der notwendigen Erfahrung einen Überblick über die wertbeeinflussenden Faktoren verschaffen, um diese bei den Vergleichsfällen angemessen würdigen zu können, das heißt ggf. sachgerechte Zu- oder Abschläge vornehmen können. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist nur dann möglich, wenn es eine ausreichende Anzahl an Vergleichspreisen gibt.

Wichtige Faktoren beim Vergleich von Grundstücken sind:

• Makro- und Mikrolage
• Topografie des Grundstücks
• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Zuschnitt des Grundstücks und Ausrichtung
• Bodenbeschaffenheit
• Erschließungszustand (Abgabenrechtliche Situation und Erschließungskosten des Grundstücks)
• Altlasten

Wichtige Faktoren beim Vergleich von Gebäuden sind:

• Baujahr
• Gebäudeart
• Bauweise
• Größe
• Qualität der Ausstattung
• Restnutzungsdauer
• Instandhaltungen
• Baulicher Zustand des Gebäudes
• Energetischer Zustand des Gebäudes
• Bei Mietobjekten der Ertrag durch die Vermietung