Verkehrswert

Verkehrswert § 194 BauGB

Der Verkehrswert (Marktwert) i.S.d. § 194 BauGB ist wie folgt definiert:

“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Diese Definition besagt, dass es sich beim Verkehrswert um den Preis handelt, der im normalen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.

Zur Wertermittlung des Verkehrswerts sind laut ImmoWertV § 6 das Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV), einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 14 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 27-34), das Sachwertverfahren (§§ 35 -39) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

Der Verkehrswert (Marktwert), ist trotz einer Vielzahl von Vorschriften die das Verfahren regeln, keine mathematisch exakt berechenbare Größe. Die Verkehrswertermittlung kommt nicht ohne Schätzungen aus, wobei hier der Sachverstand des Gutachters zum Tragen kommt.