FAQ – HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN
Der Wert Ihrer Immobilie spiegelt sich in dem Preis wieder, den eine dritte Person bereit ist dafür zu bezahlen. Dieser Preis richtet sich in der Regel nach Angebot und Nachfrage, kann sich aber auch aus anderen Motiven heraus ergeben, wie der Wunsch eine Eigentumswohnung für Familienangehörige in der direkten Nachbarschaft zu erwerben.
In dieser Konstellation können durchaus Preise entstehen, die über dem eigentlichen Marktwert liegen. Häufig möchte man aber die Immobilie gar nicht (sofort) auf dem Markt anbieten, wie bei Scheidungen, Schenkungen, Erbfällen, Bewertungsunstimmigkeiten mit den Finanzbehörden oder angestrebten Verkaufsverhandlungen. In diesen Fällen ist es empfehlenswert einen Sachverständigen mit der Bewertung Ihrer Immobilie zu beauftragen, um den objektiven Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln.
Die zur Anwendung kommenden Gutachtenvarianten sind hierbei vom Verwendungszweck abhängig. Im Rahmen der Wertermittlung können verschiedene Wertermittlungsverfahren angewendet werden, in denen alle wertrelevanten Eigenschaften Ihrer Immobilie mit Sachverstand begutachtet und bewertet werden.
“Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
Diese Definition besagt, dass es sich beim Verkehrswert um den Preis handelt, der im normalen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert sind parallel nutzbar. Der Verkehrswert oder auch Marktwert, ist trotz einer Vielzahl von Vorschriften die das Verfahren regeln, keine mathematisch exakt berechenbare Größe. Die Verkehrswertermittlung kommt nicht ohne Schätzungen aus, wobei hier der Sachverstand und die Erfahrung des Gutachters zum Tragen kommt.
Als „Bodenrichtwert“ wird ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung bezeichnet, welcher aus deren Kaufpreisen ermittelt wird. Er spiegelt die Markt- und Preisentwicklung für Grundstücke in der Vergangenheit wieder. Seine Rechtgrundlage erhält der Bodenrichtwert aus § 196 BauGB. Landkreise und kreisfreie Städte können Gutachterausschüsse (GAA) einrichten und unterhalten, welche von den notariellen Kaufurkunden einer Immobilie Abschriften erhalten. Somit können Kaufpreissammlungen sowie flächendeckende durchschnittliche Lagewerte für den Boden erstellt werden. Es sind dabei Richtwertzonen zu bilden, die Grundstücke beinhalten, die nach Art und Maß der Nutzung übereinstimmen.
Gemäß diesem ist der Bodenrichtwert unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten erfolgt diese Wertermittlung so, als ob der Boden unbebaut wäre. Solche Bodenrichtzonen können bestimmte Straßen oder Straßenzüge, aber auch ganze Ortsteile oder Ortschaften umfassen. Insbesondre für die Besteuerung von Grund und Boden ist der Bodenrichtwert von Bedeutung, wird aber auch im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien hinzugezogen. Dies ist allerdings in der Regel nur der Fall, in denen der Bodenwert sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt. Die Bodenrichtwerte werden in der Regel alle 2 Jahre vom GAA veröffentlicht, für das Stadtgebiet von München ist der aktuellste Bewertungsstichtag der 01.01.2022.
Beim Kauf einer Immobilie erwerben Sie über den Gesamtkaufpreis Anteile am Gebäude und am Boden. In den meisten Fällen ist der Kaufpreis im Kaufvertrag aber nicht in einen Gebäudewert und Bodenwert aufgeteilt. Die Aufteilung erfahren Sie oftmals erst dann, wenn das Finanzamt Ihnen die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) als Bescheid zukommen lässt.
Der jeweilige Anteil dieser beiden Komponenten ist aber bei Vermietung für die steuerliche Abschreibung wichtig. Der Gebäudewertanteil kann linear jährlich mit 2,0 % bis 3,0 % je nach Baujahr abgeschrieben werden, der Bodenanteil dagegen nicht. Je höher also der Anteil des abschreibefähigen Gebäudewerts am Gesamtkaufpreis umso höher sind die jährlichen Abschreibungsbeträge und damit Ihre Steuervorteile. Hier kann es auf Grund der hohen Kaufpreise – insbesondere in den Ballungszentren wie München – schnell um mehrere tausend Euro fehlende Abschreibungsbeträge im Jahr gehen, die Ihnen als Steuervorteil verloren gehen und das oftmals bis zum Ende der Nutzungsdauer des Gebäudes, das heißt einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten.
Das Bundes-Finanzministerium (BMF) ermittelt die Aufteilung über ein typisierendes Massenverfahren mit Hilfe einer Berechnungshilfe (Excel-Format), welches sich auf das BauGB und das Sachwertverfahren stützt.
Das Massenverfahren – unter Anwendung der sachwertlastigen Berechnungshilfe des BMF – führt erfahrungsgemäß bei Objekten, die der Rendite dienen (Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen), zu unterbewerteten Gebäudewertanteilen für den Steuerpflichtigen.
Der Gesetzgeber bietet in solchen Fällen jedoch zum Schutze des Steuerpflichtigen die Möglichkeit (Öffnungsklausel) durch den “Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts” (§ 198 BewG) im Zuge der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens über einen Sachverständigen für Immobilienbewertung einen geringeren Verkehrswert nachzuweisen, der dann auch andere Bodenwert- und Gebäudewertanteile ausweisen kann. Ein Einspruch gegen den Steuerbescheid und die Begründung bzw. Beweisführung durch den Steuerpflichtigen oder auch Steuerberater reicht an dieser Stelle nicht aus.
Die markübliche Verzinsung von Liegenschaften wird in der Wertermittlungsverordnung durch den Liegenschaftszinssatz beschrieben. Er wird als Rechengröße zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien verwendet und ist eine wichtige Kennzahl bei der Wertermittlung von Immobilien im Rahmen des Ertragswertverfahrens.
Es gilt das allgemeine Gesetz der Kapitalmärkte: Umso niedriger der Liegenschaftszinssatz, je wertstabiler und risikoärmer die Immobilie. Der Liegenschaftszins wird in Deutschland von Gutachterausschüssen ermittelt. Die Berechnungsgrundlage bieten die vergangenen Markttransaktionen.
Die Gutachtenkosten hängen von der Gutachtenvariante (Zweck) und dem Empfänger (Adressat) ab.
Unsere Leistungen sind sehr vielfältig und wir bieten neben professionellen Marktwert-Einschätzungen und Kompakt-Marktwertgutachten auch gerichtsfeste Verkehrswertgutachten wie auch viele weitere Dienstleistungen rund um die Immobilie an. Gerne beraten wir Sie und unterbreiten Ihnen – zugeschnitten auf Ihre Anforderungen – ein passendes Angebot. Auf Wunsch übersenden wir Ihnen auch unsere aktuelle Honorartabelle.
Beim Erbbaurecht kauft ein Erbbaurechtnehmer eine Immobilie auf dem Grund und Boden des Erbbaurechtgebers. Der Käufer (Erbbaurechtnehmer) besitzt also das eigene Haus auf nicht eigenem Grundstück. Dafür erhält der Erbbaurechtgeber einen regelmäßigen Zins, den sogenannten Erbbauzins. Das Erbbaurecht ist wie ein Grundstück zu behandeln: Es kann vererbt, verkauft oder belastet werden.
Fixiert wird das Erbbaurecht anhand eines notariellen Erbbaurechtsvertrags, den der Erbbaurechtnehmer – also der Käufer – und der Grundstückseigentümer schließen. Das Erbbaurecht wird dann sowohl im Grundbuch als auch im Erbbaugrundbuch eingetragen.
Das Erbbaurecht stellt ein so genanntes grundstücksgleiches Recht dar und wird wie ein Grundstück behandelt. Daher gibt es auch ein separates Erbbaugrundbuch mit einem Grundbuchblatt. So wird auch sichergestellt, dass das Erbbaurecht – auch bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks – fortbesteht. Außerdem wird damit verhindert, dass ein Grundstück verkauft wird, ohne dass der Käufer von der Belastung mit einem Erbbaurecht erfährt.
Bei Kauf einer Erbbaurecht-Immobilie bleibt i.d.R. die ursprüngliche Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages bestehen, das heißt Sie übernehmen die “Restlaufzeit” des Vorbesitzers. Einige Banken erwarten, dass Darlehen bei Finanzierung einer Immobilie mit Erbbaurecht mindestens 10 bis 15 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrages getilgt sind, hier sollte vor Kauf Klarheit bestehen.
Die Wohnlage ist das wichtigste Merkmal einer Immobilie, sie ist nicht veränderbar und hat einen erheblichen Einfluss auf den Marktwert.
Hinzu kommt, in welche Richtung das Haus, die Wohnung sowie Balkone bzw. Terrassen ausgerichtet sind. Süd- und Westausrichtungen werden bevorzugt. Bei Wohnungen sind die oberen Etagen sehr beliebt und auch teurer, da die Belichtung oftmals besser ist und in großen Städten der Sicherheitsaspekt in Bezug auf Einbrüche eine Rolle spielt.
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Bus, Tram sowie U-Bahn) ist ebenfalls ein wichtiger Wertfaktor, da in Ballungszentren Menschen zunehmend auf das eigene Auto verzichten.
Eine gute Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen und Ärzten ist ebenso wichtig wie gute Einkaufsmöglichkeiten. Grünanlagen und Spielplätze in der Nähe sind insbesondere bei Familien ein wichtiger Entscheidungsfaktor für eine Immobilie.
Weitere Faktoren sind die Art und Weise der Bauart, die Energieeffizienz, die Haustechnik, gut nutzbare Grundrisse, hochwertige Oberböden, komfortable Bäder (bei Eigentumswohnungen mit Waschmaschinenanschluss), Belichtung der Wohnung, Barrierefreiheit, eigene Kellerräume, gut befahrbare Garagenstellplätze sowie viele weitere Merkmale.
Handelt es sich bei Teilen Ihrer Immobilie um Gemeinschaftseigentum wie Hauseingang, Treppenhaus, Garagen sowie Außenflächen, die dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterliegen, spiegelt sich der Zustand des Gemeinschaftseigentums direkt im Wert der Immobilie wider.
Ein guter Zustand – ohne technischen und optischen Modernisierungsstau – führt zu höheren Marktwerten. Falls Modernisierungen ausstehen, sollte ein Blick in die Instandhaltungsumlage zeigen, ob die Rücklagen ausreichen, oder ob ggf. nach Erwerb der Immobilie hohe Sonderumlagen notwendig werden.
Alle diese Merkmale spielen insbesondere beim Wiederverkauf der Immobilie eine Rolle und beeinflussen auch die Vermietbarkeit.
