Kompakt-Markwertgutachten

Das Kompakt-Marktwertgutachten

Beratung

Am Anfang einer Gutachtenerstellung steht immer eine Beratung, um herauszufinden, welche Dienstleistungen Ihre Anforderungen am besten erfüllen. Uns ist wichtig, dass wir Ihr Anliegen verstehen und Sie von uns eine maßgeschneiderte Lösung erhalten, die Ihre Anforderungen abdeckt. Wir machen Immobilienwerte für Sie transparent und damit mögliche Risiken für Sie einschätzbar.

Es gibt viele Details, die bei der Bewertung einer Immobilie zu beachten sind und wir stellen sicher, dass diese Punkte in das Gutachten einfließen.

Inhalt des Kompakt-Marktwertgutachtens

Kompakt-Marktwertgutachten dienen zur Ermittlung des Marktwertes von bebauten und unbebauten Grundstücken. Das Kompakt-Marktwertgutachten wird in Anlehnung an § 194 BauGB und der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auf gleich hoher qualitativer Basis wie das Verkehrswertgutachten erstellt. Das Gutachten beinhaltet wie ein Verkehrswertgutachten einen ausführlichen Ortstermin und als Ergebnis den nachvollziehbaren Marktwert. Im Kompakt-Marktwertgutachten ist die Bodenwertermittlung sowie die Ermittlung des Wertes des bebauten oder unbebauten Grundstücks dargestellt. Das Kompakt-Marktwertgutachten beinhaltet eine Beschreibung des Bewertungsobjekts und der rechtlichen Gegebenheiten wie Belastungen in Abteilung II des Grundbuches und Belastungen außerhalb des Grundbuches. Eine weitere Bewertung von Rechten, Belastungen oder grundstücksgleichen Rechten erfolgt bei Kompakt-Marktwertgutachten soweit extra beauftragt.

Im Gegensatz zum Verkehrswertgutachten verzichtet das Kompakt-Marktwertgutachten jedoch auf eine ausführliche Beschreibung der baulichen Anlage, des Grundstücks, der Außenanlage sowie einer ausführlichen Beschreibung und Beurteilung der Mikro-und Makrolage und der Demografie. Erläuterungen und Definitionen der gewählten Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren) und der verwendeten Fachbegriffe sind nicht Bestandteil des Kompakt-Marktwertgutachtens.

Wir dokumentieren Baumängel und Bauschäden soweit, wie sie augenscheinlich also offensichtlich im Rahmen des Ortstermins erkennbar sind, das heißt wir zerstören keine Bausubstanz. Der Einfluss von eventuell vorhandenen Baumängeln und Bauschäden auf den Wert wird als Pauschalwert (Abzug) berücksichtigt. Wir unterstellen die Funktionsfähigkeit der technischen Ausstattungen und Installationen wie Elektro, Heizung und Wasser. Eine dedizierte Überprüfung findet nicht statt.

Auftragsschwerpunkte

Unser Schwerpunkt sind unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen sowie kleinere Wohn- und Geschäftshäuser mit einer gewerblichen Nutzung, Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (auch als Reihenhaus, Reiheneckhaus, Doppelhaushälfte). Selbstverständlich bewerten wir auch Rechte, Belastungen oder grundstücksgleiche Reche wenn von Ihnen mit beauftragt.

Wir verfügen als DEKRA zertifizierter Sachverständiger über die Zertifikatserweiterung D1 PLUS und sind speziell auf dem Gebiet Rechte, Belastungen und grundstücksgleiche Rechte zertifiziert.

Ablauf

Sobald uns Ihre Auftragsbestätigung vorliegt vereinbaren wir als DEKRA zertifizierter Sachverständiger mit Ihnen einen Termin vor Ort. Im Rahmen der persönlichen Begehung mit Außen- und Innenbesichtigung einschließlich Fotodokumentation (10 bis 20 Bilder) erfolgt auch eine Inaugenscheinnahme, das heißt zerstörungsfreie Begutachtung der Bausubstanz. Beim Ortstermin sollte Zugang zu allen Räumen wie Tiefgarage, Keller, Waschküche, Heizungskeller und Dachboden bestehen. Gesichtet werden u.a. der Wohnbereich, der Keller, die Fenster und Türen, die Isolation der Hauswand, die Dämmung des Daches, die Außenfassade, die Haustechnik wie Heizung und Elektroinstallation und die durchgeführten Wartungen und Sanierungen. Sollten sich im Verlauf der Besichtigung oder der Erstellung des Gutachtens Aspekte ergeben, die zwingend der Klärung durch einen Fachgutachter bedürfen, teilen wir Ihnen dieses umgehend mit und stimmen mit Ihnen die weitere Vorgehensweise ab. Parallel kümmern wir uns um die Sichtung und Analyse der Unterlagen und fordern – falls beauftragt – fehlende Unterlagen zur Wertermittlung bei den Behörden an.

Verwendungszweck (Beispiele)

Falls Sie den An- oder Verkauf einer Immobilie planen und sich die Parteien (z.B Verkauf an die eigenen Kinder) bis auf die genaue Höhe des Kaufpreises einig sind, ist ein Kompakt-Marktwertgutachten in vielen Fällen ausreichend, da alle Parteien die Immobilie gut kennen bzw. ein vertrauensvolles Verhältnis vorliegt.

Ein Kompakt-Marktwertgutachten ist aber auch zu anderen Anlässen zu empfehlen, z.B. wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen möchten. Da die baulichen Anlagen noch nicht vorhanden sind, ist es oftmals ausreichend über das Vergleichswertverfahren den Wert von Grund und Boden zu ermitteln, sofern eine ausreichende Anzahl an Parametern aus vergleichbaren Objekten zur Verfügung steht.

Ein Kompakt-Marktwertgutachten eignet sich auch sehr gut, um eine Übersicht über das Immobilienvermögen zu erhalten.

Bitte beachten Sie aber, dass ein Kompakt-Marktwertgutachten keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten wie z.B. Gerichten oder Behörden besitzt, das heißt es ist nicht für rechtliche Auseinandersetzungen geeignet.

Leistung

Das Kompakt-Marktwertgutachten wird in schriftlicher Form (PDF Dokument) gefertigt. Sie erhalten zwei Ausfertigungen (Original und Kopie). Es beinhaltet in übersichtlicher Aufstellung (Umfang ca. 15 bis 25 Seiten) eine Zusammenfassung aller wichtigen Bewertungskriterien, Berechnungen, Bilder sowie erforderlicher weiterer Unterlagen. Wir halten uns an die aktuellen Bewertungsrichtlinien und unsere Gutachten sind nachvollziehbar, transparent und neutral.

Fertigstellungstermin

Die Bearbeitungszeit beträgt nach Ortstermin und Vorlage aller notwendigen Unterlagen rund 5 – 10 Werktage.

Honorar

Gerne beraten wir Sie und unterbreiten Ihnen – zugeschnitten auf Ihre Anforderungen – ein passendes Angebot. Auf Wunsch übersenden wir Ihnen auch unsere aktuelle Honorartabelle.

Benötigte Unterlagen

Wir benötigen von Ihnen zum Kompakt-Marktwertgutachten zahlreiche Unterlagen, die Sie uns bitte vollständig und kostenlos bis 2 Tage vor dem Ortstermin, entweder in Papierform oder als PDF-Datei in Abspreche mit uns zur Verfügung stellen.

In der Regel benötigen wir von Ihnen:

• Anschrift der Immobilie
• Flurkarte (aktueller Auszug)
• Grundbuchauszug (aktueller Auszug, je nach Eintragung kann hier auch die Grundakte erforderlich werden)
• Genehmigungspläne / Bauvorlage (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wohn- und Nutzflächenberechnung)
• Baubeschreibung Gebäude
• Baujahr
• Bauplanungsrechtliche Auskunft / amtlicher Lageplan
• aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (in Bayern beim Grundbuchamt)
• Energieausweis (falls vorhanden)
• Bewirtschaftungskosten / Betriebskosten
• ggf. Auskunft Altlastenkataster / Denkmalschutz
• Information, ob eine Mietpreisbindung vorliegt
• Umfang der bisher durchgeführten Modernisierung, Maßnahmen und Ausführungsjahr

Zusätzlich sind bei Belastung bzw. Begünstigung mit Rechten (z.B. Wohnungsrecht, Nießbrauch, Reallast, Grunddienstbarkeit, Erbbaurecht) notwendig:

1. bei dinglichen Rechten (Grundbucheintragung) eine Kopie des notariellen Vertrages
2. bei rein schuldrechtlichen Vereinbarungen eine Kopie der vertraglichen Vereinbarung

Bei Vermietung:

Mietverträge, ggf. Mieterhöhungen oder auch Mietkürzungen, Mietzusammensetzung, Mietaufstellung

Bei Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen, Laden- oder Gewerbeeinheiten, Garagen) zusätzlich:

• Teilungserklärung
• Letzte Nebenkostenabrechnung (Hausgeld) und aktueller Wirtschaftsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten zwei Wirtschaftsjahre, Beschluss-Sammlung
• Anschrift der Hausverwaltung und Ansprechpartner

Wir können für Sie auf Wunsch und als Sonderleistung die o.g. Unterlagen oder Teile davon mit einer entsprechenden Vollmacht beschaffen oder erstellen, wenn Sie diese Tätigkeit nicht selber übernehmen möchten, bitte sprechen Sie uns dazu an.

Sonderleistungen müssen zusätzlich beauftragt werden, die Abrechnung erfolgt nach dem tatsächlichen Zeitaufwand auf Basis unserer Honorartabelle.