Marktwert-Einschätzung

Die Marktwert-Einschätzung

Beratung

Am Anfang einer Gutachtenerstellung steht immer eine Beratung, um herauszufinden, welche Dienstleistungen Ihre Anforderungen am besten erfüllen. Uns ist wichtig, dass wir Ihr Anliegen verstehen und Sie von uns eine maßgeschneiderte Lösung erhalten, die Ihre Anforderungen abdeckt. Wir machen Immobilienwerte für Sie transparent und damit mögliche Risiken für Sie einschätzbar.
Es gibt viele Details, die bei der Bewertung einer Immobilie zu beachten sind und wir stellen sicher, dass diese Punkte in das Gutachten einfließen.

Inhalt der Marktwert-Einschätzung

Die Marktwert-Einschätzung dient zur Ermittlung des Marktwertes von bebauten und unbebauten Grundstücken und stellt eine überschlägige Schätzung des Marktwertes in Anlehnung an die ImmoWertV und WertR dar. Die Feststellung des Marktwertes beruht nicht auf einer Immobilienbewertung gemäß § 194 BauGB. Die Marktwert-Einschätzung besteht überwiegend aus Berechnungen und ist stichpunktartig in Protokollform aufgebaut. Bei der Marktwert-Einschätzung findet selbstverständlich ein Ortstermin statt. Sie können je nach Immobilientyp den Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert inhaltlich und rechnerisch nachvollziehen. Die Markwert-Einschätzung verzichtet ansonsten auf weitreichende Beschreibungen. Sie erhalten mit der Marktwert-Einschätzung einen guten Überblick über die Kennzahlen Ihre Immobilie und als Ergebnis den nachvollziehbaren Marktwert. Die Marktwert-Einschätzung beinhaltet auf Wunsch eine Sichtung der rechtlichen Gegebenheiten wie Belastungen in Abteilung II des Grundbuches. Eine weitergehende Bewertung von Rechten, Belastungen oder grundstücksgleichen Rechten erfolgt bei der Marktwert-Einschätzung jedoch nicht.

Wir dokumentieren Baumängel und Bauschäden soweit, wie sie augenscheinlich also offensichtlich im Rahmen des Ortstermins erkennbar sind, das heißt wir zerstören keine Bausubstanz. Der Einfluss von eventuell vorhandenen Baumängeln und Bauschäden auf den Wert wird als Pauschalwert (Abzug) berücksichtigt. Wir unterstellen die Funktionsfähigkeit der technischen Ausstattungen und Installationen wie Elektro, Heizung und Wasser. Eine dedizierte Überprüfung findet nicht statt.

Auftragsschwerpunkte

Unser Schwerpunkt sind unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen sowie kleinere Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichen Nutzung, Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (auch als Reihenhaus, Reiheneckhaus, Doppelhaushälfte).

Ablauf

Sobald uns Ihre Auftragsbestätigung vorliegt, vereinbaren wir als DEKRA zertifizierter Sachverständiger mit Ihnen einen Termin vor Ort. Im Rahmen der persönlichen Begehung mit Außen- und Innenbesichtigung einschließlich Fotodokumentation (4 bis 6 Bilder) erfolgt auch eine Inaugenscheinnahme, das heißt zerstörungsfreie Begutachtung der Bausubstanz. Beim Ortstermin sollte Zugang zu allen Räumen wie Tiefgarage, Keller, Waschküche, Heizungskeller und Dachboden bestehen. Gesichtet werden u.a. der Wohnbereich, der Keller, die Fenster und Türen, die Isolation der Hauswand, die Dämmung des Daches, die Außenfassade, die Haustechnik wie Heizung und Elektr oinstallation und die durchgeführten Wartungen und Sanierungen. Sollten sich im Verlauf der Besichtigung oder der Erstellung der Marktwert-Einschätzung Aspekte ergeben, die zwingend der Klärung durch einen Fachgutachter bedürfen, teilen wir Ihnen dieses umgehend mit und stimmen mit Ihnen die weitere Vorgehensweise ab. Parallel kümmern wir uns um die Sichtung und Analyse der Unterlagen und fordern – falls beauftragt – fehlende Unterlagen zur Wertermittlung bei den Behörden an.

Verwendungszweck (Beispiele)

Falls Sie den An- oder Verkauf einer Immobilie planen und sich die Parteien (z.B Verkauf an die eigenen Kinder) bis auf die genaue Höhe des Kaufpreises einig sind, ist eine Marktwert-Einschätzung in einigen Fällen ausreichend, da alle Parteien die Immobilie gut kennen und es keiner ausführlichen Beschreibung bedarf bzw. ein vertrauensvolles Verhältnis vorliegt. Im Vordergrund steht insbesondere die inhaltliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Marktwert-Einschätzung.

Eine Marktwert-Einschätzung ist aber auch zu anderen Anlässen zu empfehlen, z.B. wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen möchten. Da die baulichen Anlagen noch nicht vorhanden sind, ist es oftmals ausreichend über das Vergleichswertverfahren den Wert von Grund und Boden zu ermitteln, sofern eine ausreichende Anzahl an Parametern aus vergleichbaren Objekten zur Verfügung steht.

Eine Marktwert-Einschätzung eignet sich auch gut, um eine Übersicht über das Immobilienvermögen zu erhalten.

Bitte beachten Sie aber, dass die Marktwert-Einschätzung keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten wie z.B. Gerichten oder Behörden besitzt und daher nicht für rechtliche Auseinandersetzungen geeignet ist.

Leistung

Die Marktwert-Einschätzung wird in schriftlicher, stichwortartiger Protokollform (PDF-Dokument) gefertigt. Sie beinhaltet in übersichtlicher Aufstellung (Umfang ca. 10 bis 15 Seiten) eine Zusammenfassung aller wichtigen Merkmale, Berechnungen und Bilder sowie ausgesuchter weiterer Unterlagen.

Fertigstellungstermin

Die Bearbeitungszeit beträgt nach Ortstermin und Vorlage aller notwendigen Unterlagen rund 3-5 Werktage.

Honorar

Gerne beraten wir Sie und unterbreiten Ihnen – zugeschnitten auf Ihre Anforderungen – ein passendes Angebot. Auf Wunsch übersenden wir Ihnen auch unsere aktuelle Honorartabelle.

Benötigte Unterlagen

Wir benötigen von Ihnen zur Marktwert-Einschätzung zahlreiche Unterlagen, die Sie uns bitte vollständig und kostenlos bis 2 Tage vor dem Ortstermin, entweder in Papierform oder als PDF-Datei in Abspreche mit uns, zur Verfügung stellen.

In der Regel benötigen wir von Ihnen:

• Anschrift der Immobilie
• Flurkarte (aktueller Auszug)
• Grundbuchauszug (aktueller Auszug, je nach Eintragung kann hier auch die Grundakte erforderlich werden)
• Genehmigungspläne / Bauvorlage (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wohn- und Nutzflächenberechnung)
• Baubeschreibung Gebäude
• Baujahr
• Bauplanungsrechtliche Auskunft / amtlicher Lageplan
• aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (in Bayern beim Grundbuchamt)
• Energieausweis (falls vorhanden)
• Bewirtschaftungskosten / Betriebskosten
• ggf. Auskunft Altlastenkataster / Denkmalschutz
• Information, ob eine Mietpreisbindung vorliegt
• Umfang der bisher durchgeführten Modernisierung, Maßnahmen und Ausführungsjahr

Zusätzlich sind bei Belastung bzw. Begünstigung mit Rechten (z.B. Wohnungsrecht, Nießbrauch, Reallast, Grunddienstbarkeit, Erbbaurecht) notwendig:

1. bei dinglichen Rechten (Grundbucheintragung) eine Kopie des notariellen Vertrages
2. bei rein schuldrechtlichen Vereinbarungen eine Kopie der vertraglichen Vereinbarung

Bei Vermietung:

Mietverträge, ggf. Mieterhöhungen oder auch Mietkürzungen, Mietzusammensetzung, Mietaufstellung

Bei Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen, Laden- oder Gewerbeeinheiten, Garagen) zusätzlich:

• Teilungserklärung
• Letzte Nebenkostenabrechnung (Hausgeld) und aktueller Wirtschaftsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten zwei Wirtschaftsjahre, Beschluss-Sammlung
• Anschrift der Hausverwaltung und Ansprechpartner

Wir können für Sie auf Wunsch und als Sonderleistung die o.g. Unterlagen oder Teile davon mit einer entsprechenden Vollmacht beschaffen oder erstellen, wenn Sie diese Tätigkeit nicht selber übernehmen möchten, bitte sprechen Sie uns dazu an.

Sonderleistungen müssen zusätzlich beauftragt werden, die Abrechnung erfolgt nach dem tatsächlichen Zeitaufwand auf Basis unserer Honorartabelle.