Finanzamt

Bewertung für das Finanzamt

Die Bewertung für das Finanzamt bei Erbschaften, Schenkungen und Kaufpreisaufteilungen

Ob Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (Grundbesitzwert) für Erbschaften oder Schenkungen im Rahmen der Besteuerung, das Finanzamt hat oft eigene Wertvorstellungen. Das Finanzamt definiert den Immobilienwert (gemeiner Wert bzw. Grundbesitzwert) als Grundlage der Besteuerung nach einem stark vereinfachten Berechnungsverfahren, meist ohne vorherige Inaugenscheinnahme (Besichtigung vor Ort) des Grundstücks oder der Immobilie. Dokumente und Fakten, die eine objektivere Bewertung ermöglichen würden, bleiben in der Regel unberücksichtigt. Mindernde Mängel wie eine hohe Immobilienabnutzung, Straßenlärm, kein zeitgenössischer Grundriss oder Instandhaltungsstau bleiben so unberücksichtigt und die tatsächliche Sachlage kann nicht detailliert aufgenommen und bewertet werden. Die im Zweifelsfall überhöhten Werte treffen dann nicht den tatsächlichen Verkehrswert. Fällt die Bewertung zu hoch aus, kann der Steuerpflichtige durch den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ (nach § 198 BewG) mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens die Sachlage ändern.

Kaufpreisaufteilungen (Ermittlung des Abschreibungspotentials) – das Finanzamt hat oft eigene Wertansätze. Beim Kauf einer Immobilie erwerben Sie über den Gesamtkaufpreis Anteile am Gebäude und am Boden. In den meisten Fällen ist der Kaufpreis im Kaufvertrag aber nicht in einen Gebäudewert und Bodenwert aufgeteilt. Die Aufteilung erfahren Sie oftmals erst dann, wenn das Finanzamt Ihnen die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises) als Bescheid zukommen lässt. Der jeweilige Anteil dieser beiden Komponenten ist aber für die Höhe der steuerlichen Abschreibung entscheidend. Der Gebäudewertanteil kann linear jährlich mit 2,0 % bis 3,0 % je nach Baujahr abgeschrieben werden, der Bodenanteil dagegen unterliegt keiner Abschreibung. Je höher also der Anteil des abschreibefähigen Gebäudewerts am Gesamtkaufpreis umso höher sind die jährlichen Abschreibungsbeträge und damit Ihre Steuervorteile. Hier kann es auf Grund der hohen Kaufpreise – insbesondere in den Ballungszentren wie München – schnell um mehrere tausend Euro fehlende Abschreibungsbeträge im Jahr gehen, die Ihnen als Steuervorteil verloren gehen und das über die gesamte Abschreibungsdauer, also bis zu 50 Jahren. Ein professionelles Verkehrswertgutachten schafft hier Klarheit und rentiert sich i.d.R. kurzfristig durch die Anerkennung höherer Abschreibungsbeträge.