Kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung für Immobilien in München und Umland (Steuervorteile | AfA optimieren)

Beim Kauf einer Immobilie erwerben Sie über den Gesamtkaufpreis Anteile am Gebäude und am Boden. In den meisten Fällen ist der Kaufpreis im Kaufvertrag aber nicht in einen Gebäudewert und Bodenwert aufgeteilt. Die Aufteilung erfahren Sie oftmals erst dann, wenn das Finanzamt Ihnen die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) als Bescheid zukommen lässt.

Der jeweilige Anteil dieser beiden Komponenten ist aber bei Vermietung für die steuerliche Abschreibung entscheidend. Der Gebäudewertanteil kann linear jährlich mit 2,0 % bis 3,0 % je nach Baujahr abgeschrieben werden, der Bodenanteil dagegen unterliegt keiner Abschreibung. Je höher also der Anteil des abschreibefähigen Gebäudewerts am Gesamtkaufpreis umso höher sind die jährlichen Abschreibungsbeträge und damit Ihre Steuervorteile. Hier kann es auf Grund der hohen Kaufpreise – insbesondere in den Ballungszentren wie München – schnell um mehrere tausend Euro fehlende Abschreibungsbeträge im Jahr gehen, die Ihnen als Steuervorteil verloren gehen und das oftmals bis zum Ende der Nutzungsdauer des Gebäudes, das heißt einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten.

Das Finanzamt schreibt dazu:

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

Das Bundes-Finanzministerium (BMF) ermittelt die Aufteilung über ein typisierendes Massenverfahren mit Hilfe einer Berechnungshilfe (Excel-Format), welches sich auf das BauGB und das Sachwertverfahren stützt. Damit kann der Steuerpflichtige eine Kaufpreisaufteilung selbst vorab erstellen, oder die Richtigkeit einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung verifizieren.

In München und Umland, wo die Bodenpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, ergeben sich durch die Anwendung des BMF-Verfahrens Bodenwertanteile, die über 90 Prozent vom Gesamtkaufpreis betragen können und sich somit nur noch sehr geringe Abschreibungsbeträge ergeben.

Der Gesetzgeber bietet in solchen Fällen jedoch zum Schutze des Steuerpflichtigen die Möglichkeit (Öffnungsklausel) durch den “Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts” (§ 198 BewG) im Zuge der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens über einen Sachverständigen für Immobilienbewertung einen geringeren Verkehrswert nachzuweisen, der dann auch andere Bodenwert- und Gebäudewertanteile ausweisen kann. Ein Einspruch gegen den Steuerbescheid und die Begründung bzw. Beweisführung durch den Steuerpflichtigen oder auch Steuerberater reicht an dieser Stelle oftmals nicht aus.