Immobilien Schenkung
Sie haben eine Schenkung erhalten oder tragen sich mit dem Gedanken Immobilienwerte z.B. an Ihre Kinder zu verschenken (übertragen)? Sie möchten wissen, welchen Wert die Schenkung darstellt und ob Schenkungssteuer anfällt? Der Bescheid vom Finanzamt über den Immobilienwert und die daraus resultierende Schenkungssteuer erscheint Ihnen zu hoch?
Manchmal bestehen im Kreise der Familie oder gegenüber dem Finanzamt Differenzen über den Wert der Immobilie. Mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens (i.S.d. § 194 BauGB) eines neutralen und zertifizierten Sachverständigen können Sie bei Schenkungsauseinandersetzungen Transparenz schaffen, in dem wir den möglicherweise geringeren Wert der Immobilie gegenüber dem Finanzamt aufzeigen. Der Wert stellt dann auch die Basis für die Schenkungssteuer dar. Es macht Sinn, sich im Vorfeld Gedanken über den Verkehrswert einer Immobilie zu machen, um zu prüfen, ob darauf Schenkungssteuern anfallen. Im Rahmen von Schenkungen räumt das Finanzamt Freibeträge ein, die nicht der Schenkungssteuer unterliegen. Diese Freibeträge können alle 10 Jahre neu in Anspruch genommen werden. Sie können eine Immobilie ganz oder auch nur in Teilen zu Lebzeiten – im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – verschenken. Sie können auch Wohn-, Nießbrauch- oder Rentenrechte vereinbaren. Durch diese rechtsverbindlichen Einträge in das Grundbuch mindern Sie auch den Verkehrswert der Immobilie.
Herr Konieczny hat im Rahmen einer geplanten Schenkung den Wert für unser vermietetes 3-Familienhaus in Holzkirchen ermittelt. Insbesondere die Auswirkungen eines möglichen Nießrauchrechts auf den Wert der Immobilie fanden wir absolut hilfreich, um den geplanten Übergang der Immobilie von uns an die Kinder im Rahmen der geltenden Freibeträge vornehmen zu können.
Das Finanzamt definiert den Immobilienwert (gemeiner Wert bzw. Grundbesitzwert) als Grundlage der Besteuerung nach einem stark vereinfachten Berechnungsverfahren, meist ohne vorherige Inaugenscheinnahme (Besichtigung vor Ort) des Grundstücks oder der Immobilie. Dokumente und Fakten, die eine objektivere Bewertung ermöglichen würden, bleiben in der Regel unberücksichtigt. Mindernde Mängel wie eine hohe Immobilienabnutzung, Straßenlärm, kein zeitgenössischer Grundriss oder Instandhaltungsstau bleiben so unberücksichtigt und die tatsächliche Sachlage kann nicht detailliert aufgenommen und bewertet werden. Die im Zweifelsfall überhöhten Werte treffen dann nicht den tatsächlichen Verkehrswert. Fällt die Bewertung zu hoch aus, kann der Steuerpflichtige durch den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ (nach § 198 BewG) mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens die Sachlage ändern. Beschenkte können nach § 198 Bewertungsgesetz durch ein unabhängiges Gutachten den geringeren Wert dokumentieren und die anfallende Steuerlast senken.
Autor
Dieser Text wurde von Werner Konieczny, Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilien, verfasst. Die letzte Änderung war am 12. April 2024.
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Dieser Text wurde von Werner Konieczny, Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilien, verfasst. Die letzte Änderung war am 12. April 2024.
